文昌镇、滨河镇人民政府，各物业服务企业：

为进一步规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《宁夏回族自治区物业管理条例》《中卫市沙坡头区物业服务管理办法》等相关规定，编写制定了成立业主大会及选举业主委员会程序指引。现印发给你们，请遵照执行。

中卫市沙坡头区住房城乡建设和交通局    

2023年4月10日            

（此件公开发布）

中卫市沙坡头区住宅小区成立业主大会及选举业主委员会程序指引

为进一步规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，现根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《宁夏回族自治区物业管理条例》《中卫市沙坡头区物业服务管理办法》等相关规定，编写制定成立业主大会及选举业主委员会程序指引。

一、成立首次业主大会筹备组

（一）业主大会的性质

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

（二）产生业主大会筹备组的条件

物业管理区域内已出售并交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，建设单位或5人以上业主代表（持20％以上业主联名）可以向物业所在地乡（镇）人民政府提出召开首次业主大会的书面申请，符合成立业主大会条件的，乡（镇）

人民政府应当在收到书面申请后60日内，负责组织、指导业主成立首次业主大会会议筹备组。建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起七日内，向筹备组报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料，并承担首次业主大会会议所需费用：

1.物业管理区域证明资料；

2.业主专有和共有部分面积、建筑总面积清册；

3.业主名册；

4.建筑规划总平面图；

5.交付使用共用设施设备的证明资料；

6.物业服务用房配置资料；

7.其他有关的文件资料。

（三）业主大会筹备组的组成

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、乡镇人民政府代表和社区代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的50%。筹备组组长由乡（镇）人民政府代表或其委托的社区代表担任。筹备组中的业主代表，由乡（镇）人民政府或社区组织业主推荐或自荐产生。乡（镇）人民政府或社区应当书面通知建设单位授权委托一名代表参加首次业主大会筹备组工作，建设单位收到通知后5日内应及时回复乡（镇）人民政府或社区，建设单位已不存在或者在收到通知后5日内未及时书面回复乡（镇）人民政府或社区的，视其为放弃筹备组成员资格。建设单位若不参加筹备组，不影响筹备组的成立。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由乡（镇）人民政府和社区协调解决并确定最终名单。筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

（四）业主大会筹备组业主代表的条件

筹备组的业主代表条件可参照业主委员会委员的要求，同时应当是该物业管理区域内热心公益事业、责任心强、处事公正、模范履行业主义务、具有较强公信力和组织能力的业主。

（五）业主大会筹备组的职责

1.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

2.确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

3.草拟管理规约、业主大会议事规则；

4.依法确定首次业主大会会议表决规则；

5.依据相关法律法规，制定业主委员会选举办法及业主委员会委员候选人条件，确定业主委员会候选人名单；

6.召开首次业主大会会议的其他准备工作。

其中1-5项的内容应当在首次业主大会会议召开前15日以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

二、召开业主大会

（一）业主大会的召开

业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内在乡（镇）人民政府、社区居委会的指导下组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

（二）业主大会的会议形式

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，会议表决一般采用纸质方式实名投票，在确保业主意愿真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公告。

一个物业管理区域内业主在300户以上的，可以采取以楼（幢）、单元、楼层等为单位的方式推举1名业主代表参加业主大会会议，推选以及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

（三）业主大会决议通过的法定投票权数

根据《民法典》第二百七十八条规定，制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，使用建筑物及其附属设施的维修资金，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

（四）首次业主大会会议必须表决的事项

首次业主大会会议应投票选举出首届业主委员会成员，投票表决《管理规约》《业主大会议事规则》。

管理规约应当对下列主要事项作出规定：

1.物业的使用、维护、管理；

2.专项维修资金的筹集、管理和使用；

3.物业共用部分的经营与收益分配；

4.业主共同利益的维护；

5.业主共同管理权的行使；

6.业主应尽的义务；

7.违反管理规约应当承担的责任。

业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

1.业主大会名称及相应的物业管理区域；

2.业主委员会的职责；

3.业主委员会议事规则；

4.业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

5.业主投票权数的确定方法；

6.业主代表的产生方式；

7.业主大会会议的表决程序；

8.业主委员会委员的资格、人数和任期等；

9.业主委员会换届程序、补选办法等；

10.业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

11.业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

（五）业主大会职责

1.制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

2.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

3.监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

4.选聘、解聘物业服务企业;

5.筹集和使用物业专项维修资金；

6.决定改建、重建建筑物及其附属设施；

7.决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

三、成立业主委员会

（一）业主委员会候选人的产生

业主委员会候选人可采取业主自荐、业主推荐、业主大会筹备组推荐的方式产生。人数比例可考虑使用功能、类型、分区（栋）的方式确定，并结合小区户数控制候选人名额，采用差额选举或等额选举的方式均可。

（二）业主委员会委员候选人条件

1.应当是物业管理区域内的业主；

2.具有完全民事行为能力；3.遵守国家有关法律、法规；4.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；5.热心公益事业，责任心强，公正廉洁；6.具有一定的组织能力；7.具备必要的工作时间；

8.按时缴纳物业服务费用，无损害业主共同权益的行为。

社区“两委”成员和网格党支部书记、楼栋党小组组长符合业委会候选人条件的，应积极参选，提高新组建业主委员会中的党员比例，参与候选的业主应当将自身具备上述条件的情况向业主大会筹备组予以说明并填写候选人确认表，业主大会筹备组根据以上条件审核确认后将业主委员会委员候选人名单于业主大会召开前十五日在物业管理区域的显著位置予以公告。

（三）业主委员会的人数和任期

业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，对全体业主负责，接受业主监督。业主委员会由5至11人单数组成，业主委员会委员实行任期制，业主委员会每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任和副主任。

（四）业主委员会的备案

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下文件材料向物业所在地物业管理行政主管部门和乡（镇）人民政府备案。

1.业主委员会备案登记表；

2.业主大会成立和业主委员会选举的情况；

3.管理规约；

4.业主大会议事规则；

5.业主大会决定的其他重大事项；

6.物业服务企业出具的业主委员会成员缴清物业费证明；

7.业主委员会成员个人简历表；

8.备案所需的其它资料。

（五）刻制印章

业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

（六）业主委员会履行以下职责

1.执行业主大会的决定和决议；

2.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

5.监督管理规约的实施；

6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

7.组织、监督专项维修资金的筹集和使用；

8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

9.业主大会赋予的其他职责。

（七）业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止

1.任职期限届满的；

2.不履行业主义务的；

3.不再具备业主身份的；

4.限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

5.被依法追究刑事责任的；

6.以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

7.业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物移交给业主委员会；拒不移交的，物业行政主管部门或者乡（镇）人民政府应当责令移交。

过半数业主要求撤换业主委员会或者业主委员会成员的，乡（镇）人民政府、社区居委会应当及时协助全体业主重新选举。

（八）补选

业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

（九）业主委员会换届选举

业主委员会任期届满前3个月，应当书面告知乡（镇）人民政府、社区居委会。乡（镇）人民政府应当指导成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会，并办理交接手续。新一届业主委员会未产生的，移交给社区居委会代管。物业所在地的乡（镇）人民政府应当进行指导和监督。

附件：1.中卫市沙坡头区成立业主大会及选举业主委员会流程

      2.沙坡头区业主管理规约（示范文本）

      3.业主大会议事规则（示范文本）

      4.业主委员会选举办法（示范文本）