中卫市沙坡头区人民政府办公室关于印发沙坡头区农民住房财产权抵押贷款试点工作实施方案的通知

各乡镇人民政府，区财政局、自然资源局、农业农村局：

《沙坡头区农民住房财产权抵押贷款试点工作实施方案》已经区人民政府同意，现印发给你们，请结合各自工作职责，认真抓好贯彻落实。 

中卫市沙坡头区人民政府办公室    

2020年3月25日         

（此件公开发布）

沙坡头区农民住房财产权抵押贷款试点工作实施方案

为深化农村产权制度改革，依法开展农民住房财产权抵押贷款试点工作，加大金融机构对“三农”的有效支持，保护借贷当事人合法权益，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》等政策规定，结合沙坡头区实际，制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大及十九届二中、三中、四中全会精神，深入落实党中央、国务院决策部署，按照宅基地的所有权、资格权和使用权“三权分置”制度，以落实农房的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，稳慎有序开展农民住房财产权抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产，解决农民融资难、担保难的问题，促进农民增收致富，加快农业现代化发展。

二、目标任务

（一）赋予农民住房财产权抵押融资功能，维护农民房屋权益。

（二）推进农村金融产品和服务方式创新，加强农村金融服务。

（三）建立农民住房财产权抵押物处置机制，做好风险保障。

（四）完善配套措施，提供政策支撑。

三、抵押贷款的原则、条件、对象

农民住房财产权抵押贷款是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押，由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的农民住房所有人（以下称借款人）发放的、在约定期限内还本付息的贷款。

（一）合作银行的选择。凡是经许可在沙坡头区辖区范围内设有营业网点开展信贷业务的金融机构，愿意按照本方案相关要求开展信贷业务的，均可作为合作银行开展沙坡头区农民住房财产权抵押贷款业务。

（二）贷款原则。坚持“自愿办理、风险自负、收益自理”的原则。

（三）贷款用途。借款人获得的农民住房财产权抵押贷款，应当优先用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。

（四）抵押贷款的条件。借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：

1.具有完全民事行为能力，无不良信用记录。

2.用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，其宅基地和房屋未列入征地拆迁范围。

3.除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料。

4.所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。

5.以农民住房财产权抵押的贷款，还应当取得其他共有人的书面同意。

（五）申请农民住房财产权抵押贷款须提供的材料

1.借款人、抵押人及其配偶的有效身份证明、结婚证明、户口本。

2.借款人及抵押人依法取得的农民住房财产权证书。

3.抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出的书面承诺。用作抵押的农民住房财产权为多人共有的，应出具所有共有人同意抵押且同意处置抵押物的书面意见。

4.除用于抵押的农民住房外，抵押人拥有其他合法长期居住场所的相关证明材料。

5.需第三方提供担保的，应出具第三方担保函等相关文件资料。

7.农民住房财产权所在集体经济组织作出的同意宅基地使用权随房屋一并抵押，抵押权实现时同意处置、转让的承诺或决议。

8.贷款人规定的其他资料。

（六）贷款对象。贷款对象为沙坡头区辖区内合法取得农民住房财产权权属证明符合条件的自然人。

（七）贷款额度、利率和期限

1.贷款额度。申请农民住房财产权抵押贷款的抵押额度不得超过合作银行认定的房产评估价值的70%，为避免抵押物价值减少而影响贷款处置，可追加担保人。贷款人应当统筹考虑借款人的信用状况、借款需求与偿还能力，合理自主确定实际贷款额度。

2.贷款利率。按人民银行公布的同期同档次基准利率上浮不超过30%执行，贷款逾期的利率按金融机构有关规定执行。

3.贷款期限。贷款期限一般在1年之内，最长不超过3年。

（八）抵押物价值评估

1.借贷双方可采取委托第三方房地产评估机构评估、贷款人自评估或者双方协商等方式，公平、公正、客观地确定房屋所有权及宅基地使用权价值。

2.鼓励贷款人因地制宜，针对借款人需求积极创新信贷产品和服务方式，简化贷款手续，加强贷款风险控制，全面提高贷款服务质量和效率。在农民住房财产权抵押合同约定的贷款利率之外不得另外或变相增加其它借款费用。

（九）其他

1.抵押期间，抵押人未取得抵押权人书面同意，不得对宅基地及其房屋转让、租赁、翻建、改建、扩建或改变用途，但受让人代为清偿债务消除抵押权的转让除外。

2.农民住房财产权已设定抵押权的，抵押期内不得申请二次抵押贷款。

四、抵押贷款的程序

（一）申请和受理

（1）借款人向村级农村产权流转服务窗口提出农民住房财产权抵押贷款申请，领取《沙坡头区农民住房财产权抵押贷款申请审批表》（详见附件），如实填写相关信息。

（2）识别二维码，选择安卓系统Android客户端进行下载沙坡头区农村产权流转交易APP，登录抵押贷款系统填写信息。

（二）审核

村民委员会（农村产权流转服务窗口）、区自然资源局对其产权手续的合法性、有无权属纠纷、是否列入征地搬迁范围、是否有长期稳定的居住场所、是否抵押等情况进行初审，审核后签署意见并提交沙坡头区农业农村综合建设服务中心审核。经沙坡头区农业农村综合建设服务中心与合作银行联合审核无异议后，交由合作银行审批放贷。

（三）抵押登记

20万元以下贷款，合作银行放贷审批完成后，交沙坡头区农业农村综合建设服务中心办理抵押登记；20万以上（含20万元）的贷款，经公示3个工作日无异议后，合作银行完成放贷审批，交沙坡头区农业农村综合建设服务中心办理抵押登记。

（四）发放贷款

抵押登记完成后，合作银行给借款人发放贷款。

（五）注销登记

在结清贷款本息的情况下抵押双方当事人或者其委托的代理人应在5日内到登记机构办理注销登记。

五、抵押贷款的管理与抵押物处置

（一）风险评估

合作银行要采取有效方式对借款人的信用及抵押物情况变化等进行跟踪检查和监控分析，对抵押物价值发生较大变化的，如造成贷款风险要及时追加其他抵押物，确保贷款资产安全。

（二）抵押物处置

1.因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时，抵押权人在保障农民基本居住权的前提下，按照合同约定与抵押人协商以抵押房屋的财产权及宅基地使用权归抵押权人所有，鼓励通过贷款重组、租赁、流转交易等方式取得的收入逐步偿还贷款本息，直至结清贷款本息为止。

2.协商不成的，抵押当事人可根据合同约定，向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

3.处置抵押物所得价款，抵押权人可优先受偿，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由借款人继续清偿。

4.对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，受让人原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

5.对于以农民住房财产权为他人贷款提供担保的，参照本方案执行。

六、抵押贷款风险防范

（一）用已设立的沙坡头区农村产权抵押贷款风险补偿基金化解防范农民住房财产权抵押贷款风险。合作银行发放贷款总规模不得低于风险基金的10倍。

（二）试点期间，按照风险共担的原则，对抵押贷款资金本息实际损失，沙坡头区农村产权抵押贷款风险补偿基金与合作银行按照7:3的比例承担风险。

（三）借款人信用恶化时，沙坡头区农业农村局、财政局、自然资源局、法院要加强与合作银行的合作，及时采取防范措施。风险基金代偿后，沙坡头区农业农村局、财政局、自然资源局、法院要与合作银行积极配合，全力追偿债务。

七、实施步骤

农民住房财产权抵押贷款工作分三个阶段实施：

（一）准备阶段（2020年1月-2月）。做好农民住房财产权抵押贷款前的筹备工作，主要包括：制定《沙坡头区农民住房财产权抵押贷款试点工作实施方案》及相关细则；完善农民住房财产权价值评估机制。

（二）组织实施阶段（2020年3月-10月）。沙坡头区各相关部门、乡镇及合作银行积极配合，做好联系对接，入户调查等工作，选择条件成熟的农户开展农村住房抵押贷款试点工作，发放抵押贷款业务。通过部门联动，严格监督管理。沙坡头区委农办负责指导农民住房财产权抵押贷款试点全面工作；区纪委监委负责督查督导试点工作规范运行；区农业农村局负责制定农民住房财产权抵押贷款业务操作流程、管理办法等行业规范，简化业务办理程序，配备专职人员，设置农民住房财产权抵押贷款登记业务窗口，做好社会各个层面的宣传和咨询工作；区财政局负责沙坡头区农村产权抵押贷款风险补偿基金的管理使用；区自然资源局负责农民住房财产权证颁发，制定沙坡头区农民住房财产权抵押贷款价值评估基本参考价意见；人民银行中卫市中心支行负责试点监测、业务指导和评估总结；合作银行可根据本实施方案的有关规定制定农民住房财产权抵押贷款管理制度及实施细则，制定农村住房评估办法。

（三）总结推广阶段（2020年12月之前）。对农民住房财产权抵押贷款工作情况进行认真总结，即对农民住房财产权价值评估的机制、农民住房财产权流转交易体系、发放抵押贷款在资金规模、投向、使用、满足信贷需求等方面进行总结、完善，并进行全面推广。

附件：沙坡头区农民住房财产权抵押贷款登记申请审批表.

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